هر ملکی که در سطح شهر می‌خواهد ساخته شود باید از شهرداری مجوز دریافت کند، بنابراین مالک یا سازنده باید نقشه‌های بنا، ساختمان و حتی رونمای ساختمان را به شهرداری محل ارائه کند و سپس بر اساس پروانه ساخت صادر شده از سوی شهرداری، اقدام به ساخت بنا کند؛ اگرچه بسیاری از مالکان در حدود پروانه صادر شده و قانون اقدام به ساخت و ساز می‌کنند، اما مالکانی هم هستند که از قانون تخطی کرده و اقدام به ساخت و ساز غیرمجاز می‌کنند.
مرجع رسیدگی به این ساخت‌و سازهای غیرمجاز، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌هاست؛ اما این کمیسیون چگونه تشکیل می‌شود و چه اختیاراتی دارد؟
ماده 100 قانون شهرداری‌ها چیست؟
در ماده 100 قانون شهرداری‌ها آمده است که «مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند و شهرداری هم می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأموران خود اعم از آن‌که ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.» در واقع براساس این ماده بر لزوم اخذ پروانه ساخت و پیشگیری از تخلفات ساخت و ساز تاکید شده است. اما در ادامه همین ماده در تبصره یک ماده 100 درباره تخلف از مفاد صدر ماده، پیش‌بینی شده است که «در موارد مذکور که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی، قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد، به تقاضای شهرداری، موضوع در کمیسیون‌هایی مرکب از فرماندار یا بخشدار، نماینده دادگستری محل و یکی از اعضای شورای شهر مطرح می‌شود.»
قانونگذار برای این‌که کسی نتواند از قانون تخطی کرده یا قانون را دور بزند، دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده تا قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها، گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و موضوع را در سند قید کند.
چه مواردی در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌شود؟
بر اساس تبصره‌های یک تا هشت ماده 100 قانون شهرداری‌ها، مواردی مانند عدم اخذ پروانه ساخت و ساز، شروع به ساخت بدون اخذ پروانه، تخلف از پروانه ساخت، عدم تامین پارکینگ، تجاوز به حریم عمومی، اضافه بنا، کسری بنا و تخلفات ساختمانی دیگر، در صلاحیت رسیدگی در این کمیسیون قرار دارد.
البته صلاحیت کمیسیون ماده 100 تنها مربوط به تخلفات در داخل محدوده شهرهاست و اگر تخلفی در خارج از حریم و محدوده شهر رخ دهد، موضوع در صلاحیت کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضاییه و وزارت راه و شهرسازی است که در استانداری‌ها مطابق با ماده 99 قانون شهرداری‌ها تشکیل می‌شود.
کمیسیون ماده 100 در کنار شهرداری محل تشکیل می‌شود و رسیدگی به تخلفات واقع شده در محدوده همان شهرداری را برعهده دارد. بالطبع اگر در نقاطی شهرداری وجود نداشته بود، رسیدگی به این تخلفات در صلاحیت کمیسیون ماده 99 استانداری خواهد بود.
همه املاک باید پروانه ساخت بگیرند
در صورتی که مالکی در ساخت و ساز تخلف کند، ماموران شهرداری باید از ادامه ساخت و ساز جلوگیری و پرونده وی را به کمیسیون ماده 100 ارجاع دهند. البته اگر ساخت و ساز هم تمام شده باشد و در هنگام دریافت گواهی پایان کار هم ماموران شهرداری متوجه تخلف شوند، می‌توانند پرونده را به کمیسیون مربوط ارسال کنند.
شهرداری از زمانی که متوجه تخلف می‌شود باید ظرف یک هفته پرونده را به کمیسیون ماده 100 ارسال کند؛ کمیسیون هم پس از وصول پرونده باید ظرف 10 روز به موضوع رسیدگی و حکم لازم را صادر کند. تشریفات رسیدگی در کمیسیون ماده 100 به صورت اختصاری و بدون حضور فرد متخلف انجام می‌شود البته فرد متخلف یا متشاکی‌عنه می‌تواند لایحه کتبی نوشته و به کمیسیون ارسال کند.
کمیسیون بسته به نوع و وسعت تخلف در ساخت و ساز، ممکن است حکم به پرداخت جریمه یا قلع و قمع مستحدثات صادر کند؛ اگرچه در سال‌های اخیر صدور حکم جریمه بیشتر از حکم تخریب بوده اما به هرحال منعی برای صدور حکم تخریب در تخلفات وجود ندارد.
رای کمیسیون ظرف مدت یک ماه به فرد ابلاغ شده و در صورتی که فرد، به رای کمیسیون معترض باشد، پرونده وی در یکی دیگر از شعب هم‌عرض کمیسیون ماده 100 رسیدگی می‌شود. رایی که در کمیسیون دوم صادر می‌شود، قطعی و لازم‌الاجراست.
با وجود این، هرکس که مدعی تخطی کمیسیون از قانون باشد، می‌تواند شکایت خود را از کمیسیون به دیوان عدالت اداری ارائه کند و دیوان نیز پس از بررسی موظف است نتیجه شکایت را تا ظرف مدت 3 ماه اعلام کند.
